Berechnen Sie den Ertragswert einer Immobilie nach dem deutschen Ertragswertverfahren. Das Verfahren ermittelt den Wert einer Immobilie basierend auf den zu erwartenden Erträgen.
Ertragswertverfahren Rechner
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Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei normierten Bewertungsverfahren für Immobilien in Deutschland (neben Vergleichswert- und Sachwertverfahren). Es wird hauptsächlich bei Renditeimmobilien verwendet und ermittelt den Wert einer Immobilie auf Basis der nachhaltig erzielbaren Erträge.
Anwendungsbereiche
Vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien
Mehrfamilienhäuser
Büro- und Einzelhandelsimmobilien
Immobilien zur Kapitalanlage
Berechnungsformel
Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert:
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Wichtige Faktoren
Liegenschaftszinssatz: Marktüblicher Zinssatz für vergleichbare Immobilien
Restnutzungsdauer: Verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes
Bewirtschaftungskosten: Laufende Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Ausfallzeiten
Bodenrichtwert: Durchschnittlicher Wert für Grund und Boden in der Lage
Grenzen des Verfahrens
Das Ertragswertverfahren basiert auf prognostizierten Erträgen und ist daher nur so genau wie die zugrundeliegenden Annahmen. Marktveränderungen, Leerstand oder unvorhergesehene Kosten können das Ergebnis beeinflussen.
Häufig gestellte Fragen
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei Renditeimmobilien eingesetzt, die dauerhaft vermietet sind oder zur Vermietung bestimmt sind. Dazu gehören Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien und Gewerbeimmobilien. Es ist besonders geeignet, wenn ausreichend Daten über die erzielbaren Mieten und Bewirtschaftungskosten vorliegen.
Der Liegenschaftszinssatz wird von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und in Liegenschaftszinstabellen veröffentlicht. Er hängt von der Immobilienart, Lage und dem Baujahr ab. Für Wohnimmobilien liegt er typischerweise zwischen 3-6%, für Gewerbeimmobilien zwischen 5-8%. Bei fehlenden Daten können Vergleichswerte ähnlicher Immobilien herangezogen werden.
Bewirtschaftungskosten umfassen Verwaltungskosten (ca. 300-600€ pro Wohneinheit/Jahr), Instandhaltungskosten (etwa 8-15€ pro m² Wohnfläche/Jahr) und Mietausfallwagnis (2-4% der Jahresmiete). Bei Gewerbeimmobilien können die Kosten je nach Nutzungsart variieren. Nicht umlagefähige Nebenkosten wie Hausverwaltung oder größere Reparaturen sind ebenfalls zu berücksichtigen.
Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich dem Alter der Immobilie. Wohngebäude haben typischerweise 60-80 Jahre Gesamtnutzungsdauer, Gewerbebauten 50-60 Jahre. Modernisierungen und Sanierungen können die Restnutzungsdauer verlängern. Bei sehr gut erhaltenen oder modernisierten Objekten kann die wirtschaftliche Restnutzungsdauer über das rechnerische Alter hinausgehen.
Das Ertragswertverfahren ist bei Renditeimmobilien oft das aussagekräftigste Verfahren, da es die tatsächliche Ertragskraft berücksichtigt. Es ist jedoch nur so genau wie die zugrundeliegenden Annahmen über Mieten, Kosten und Zinsentwicklung. Bei selbstgenutzten Immobilien oder in Märkten mit unklaren Mietprognosen sind Vergleichswert- oder Sachwertverfahren oft aussagekräftiger. Eine Kombination mehrerer Verfahren erhöht die Bewertungsqualität.