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Kalkulation bei Immobilieninvestitionen: So planen Sie Ihre Ausgaben und Einnahmen

Eine präzise Kalkulation ist der Schlüssel zum Erfolg bei jeder Immobilieninvestition. Nur wenn Sie alle Kosten und potenziellen Einnahmen genau berechnen, können Sie sicherstellen, dass sich die Investition langfristig lohnt. In diesem Beitrag gehen wir Schritt für Schritt durch die wesentlichen Punkte der Immobilien-Kalkulation und zeigen Ihnen, welche Kosten Sie einplanen müssen und wie Sie die Rentabilität Ihrer Investition berechnen.

Wichtige Kostenpositionen

Bei der Kalkulation einer Immobilie gibt es eine Vielzahl von Kosten, die Sie berücksichtigen müssen. Diese lassen sich in drei Hauptkategorien unterteilen:

  • Kaufpreis und Kaufnebenkosten: Diese umfassen den eigentlichen Kaufpreis der Immobilie sowie alle zusätzlichen Kosten, die beim Erwerb anfallen.
  • Laufende Betriebskosten: Dazu zählen regelmäßige Ausgaben wie Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung, Instandhaltung und Betriebskosten.
  • Finanzierungskosten: Falls Sie die Immobilie über ein Darlehen finanzieren, müssen Sie die Zins- und Tilgungszahlungen in Ihre Kalkulation einbeziehen.

Kaufnebenkosten

Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen bei jedem Immobilienkauf zusätzliche Kosten an, die häufig unterschätzt werden. Diese sogenannten Kaufnebenkosten können je nach Bundesland und Immobilientyp stark variieren, sollten aber immer genau kalkuliert werden, da sie einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen. Zu den Kaufnebenkosten zählen:

  • Grunderwerbsteuer: Diese Steuer variiert je nach Bundesland und liegt in Deutschland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
  • Notarkosten: Für die notarielle Beglaubigung und den Grundbucheintrag müssen Sie mit etwa 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises rechnen.
  • Maklergebühren: Wenn Sie einen Makler beauftragt haben, fallen in der Regel zusätzliche Gebühren von bis zu 7 % des Kaufpreises an.
  • Grundbuchgebühren: Die Eintragung der Immobilie ins Grundbuch bringt ebenfalls Kosten mit sich, die bei etwa 0,5 % des Kaufpreises liegen.

Laufende Kosten

Neben den einmaligen Kosten, die beim Kauf einer Immobilie entstehen, gibt es eine Reihe von laufenden Ausgaben, die in die Kalkulation einbezogen werden müssen. Diese Kosten fallen regelmäßig an und können die Rentabilität einer Immobilie erheblich beeinflussen. Zu den laufenden Kosten zählen unter anderem:

  • Grundsteuer: Diese Steuer wird jährlich erhoben und variiert je nach Region und Art der Immobilie.
  • Versicherungen: Zu den notwendigen Versicherungen gehören in der Regel die Gebäudeversicherung sowie, je nach Nutzung der Immobilie, eine Haftpflichtversicherung.
  • Instandhaltung: Regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen sind erforderlich, um den Wert der Immobilie zu erhalten. Hier sollten Sie etwa 1 % des Kaufpreises jährlich einplanen.
  • Verwaltungskosten: Besonders bei Mietobjekten fallen Kosten für die Verwaltung der Immobilie an. Diese können entweder von Ihnen selbst übernommen oder an einen Hausverwalter delegiert werden.
  • Betriebskosten: Hierzu zählen die Kosten für Müllentsorgung, Heizung, Wasser und andere Betriebsausgaben, die teilweise auf die Mieter umgelegt werden können.

Renditeberechnung

Nachdem Sie alle Kosten berücksichtigt haben, ist der nächste Schritt die Berechnung der Rendite Ihrer Immobilie. Eine einfache Möglichkeit, die Rentabilität einer Immobilie zu berechnen, ist die Bruttorendite, auch als Mietrendite bekannt. Sie wird wie folgt berechnet:

  • Mietrendite = (Jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis inklusive Nebenkosten) * 100

Diese Kennzahl gibt Ihnen eine erste Orientierung, wie profitabel eine Immobilie ist. Eine detailliertere Analyse berücksichtigt jedoch auch die laufenden Kosten und die Finanzierung. Die Nettorendite, die den Cashflow nach Abzug aller Kosten zeigt, bietet eine präzisere Einschätzung der Rentabilität.

Die wichtigsten Kennzahlen sind hier zusammengefasst.

Häufige Fehler bei der Kalkulation

Selbst erfahrene Investoren machen manchmal Fehler bei der Kalkulation. Hier sind einige der häufigsten Fallstricke, die Sie vermeiden sollten:

  • Kaufnebenkosten unterschätzen: Viele Käufer kalkulieren die Nebenkosten zu niedrig, was zu einer Fehleinschätzung der Gesamtkosten führen kann.
  • Laufende Kosten vergessen: Auch kleinere laufende Ausgaben können sich über die Jahre summieren. Stellen Sie sicher, dass alle Kostenpositionen in die Kalkulation aufgenommen werden.
  • Zu optimistische Renditeerwartungen: Realistische Mieteinnahmen und eventuelle Leerstandszeiten sollten immer in die Berechnung einbezogen werden.

Häufig gestellte Fragen