Sachwertverfahren: So wird der Wert Ihrer Immobilie berechnet

Das Sachwertverfahren ist eine häufig genutzte Methode zur Bewertung von Immobilien, insbesondere für Objekte, bei denen keine vergleichbaren Marktpreise vorliegen. Es wird vor allem bei Einfamilienhäusern und anderen selbstgenutzten Immobilien angewendet. In diesem Blogpost erfahren Sie, wie das Sachwertverfahren funktioniert, wann es sinnvoll ist und welche Faktoren dabei eine Rolle spielen.

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung, das den Wert einer Immobilie anhand der Bau- oder Herstellungskosten sowie des Bodenwerts ermittelt. Es basiert nicht auf Marktpreisen, sondern auf den realen Kosten für den Bau der Immobilie und berücksichtigt Abnutzungserscheinungen oder Modernisierungen. Diese Methode ist besonders bei der Bewertung von Immobilien sinnvoll, die selbstgenutzt werden oder für die es keine vergleichbaren Objekte auf dem Markt gibt.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Das Sachwertverfahren wird vor allem dann angewendet, wenn der Marktwert einer Immobilie nicht leicht ermittelt werden kann. Es eignet sich besonders für:

• Einfamilienhäuser,
• selbstgenutzte Immobilien,
• besondere Gebäude wie Kirchen oder Schulen,
• Immobilien in Regionen mit wenig Markttransparenz.

In solchen Fällen gibt es oft keine ausreichenden Vergleichswerte, sodass das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden kann. Auch bei Immobilien, die nicht regelmäßig gehandelt werden, bietet das Sachwertverfahren eine verlässliche Alternative.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren setzt sich aus zwei wesentlichen Komponenten zusammen: dem Bodenwert und dem Sachwert des Gebäudes. Diese Werte werden wie folgt ermittelt:

• Bodenwert: Der Bodenwert wird auf Basis von Bodenrichtwerten ermittelt, die von den Gutachterausschüssen bereitgestellt werden. Diese Werte basieren auf den Grundstückspreisen vergleichbarer Flächen in der Region.
• Gebäudewert: Der Wert des Gebäudes wird anhand der aktuellen Herstellungskosten oder Baukosten ermittelt. Dabei werden sowohl die Bauqualität als auch Modernisierungen oder Abnutzungen berücksichtigt. Diese Kosten werden dann über die Jahre der Nutzung hinweg abgewertet, um den aktuellen Zustand der Immobilie zu reflektieren.

Der Gesamtwert der Immobilie ergibt sich aus der Addition des Bodenwerts und des abgewerteten Gebäudewerts. In manchen Fällen können Zu- oder Abschläge vorgenommen werden, um spezielle Eigenschaften der Immobilie oder der Lage zu berücksichtigen.

Vorteile und Nachteile

Das Sachwertverfahren bietet eine Reihe von Vorteilen, ist aber nicht ohne Nachteile:

• Vorteile: Das Verfahren ist besonders nützlich, wenn keine Marktvergleiche vorhanden sind. Es bietet eine transparente und nachvollziehbare Methode zur Bewertung von selbstgenutzten Immobilien und speziellen Gebäuden.
• Nachteile: Da das Sachwertverfahren sich stärker an den Herstellungskosten orientiert und weniger auf Marktpreisen basiert, kann es zu Abweichungen vom tatsächlichen Marktwert führen. Das Verfahren spiegelt nicht immer die aktuelle Marktnachfrage wider.