Restnutzungsgutachten: Diese Änderungen plant das Finanzministerium – und das bedeutet es für Vermieter & Investoren

Die steuerliche Abschreibung (AfA) von Immobilien gehört zu den zentralen Stellschrauben für die Rendite von Vermietern und Investoren. Besonders interessant war bislang die Möglichkeit, über ein Restnutzungsgutachten eine verkürzte wirtschaftliche Nutzungsdauer nachzuweisen – und damit die Abschreibung deutlich zu beschleunigen.

Mit dem aktuellen Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums stehen jedoch strenge Änderungen bevor. Diese betreffen vor allem die Anforderungen an Gutachten und die zugelassenen Gutachter.

Bisherige Praxis: Flexibilität durch Restnutzungsgutachten

Bislang konnten Eigentümer durch ein Gutachten belegen, dass ein Gebäude nicht mehr die gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer von 50 Jahren (bei Wohngebäuden) aufweist, sondern beispielsweise nur noch 30 Jahre nutzbar ist.

Das führte zu einer höheren jährlichen Abschreibung und spürbaren steuerlichen Vorteilen. Allerdings gab es in der Praxis erhebliche Unterschiede bei der Qualität und Verlässlichkeit dieser Gutachten – was immer wieder zu Konflikten mit Finanzämtern führte.

Die geplanten Änderungen im Überblick

Der Gesetzgeber möchte nun für mehr Rechtssicherheit und Einheitlichkeit sorgen. Die wichtigsten Neuerungen:

1. Strengere Anforderungen an Gutachten

• Künftig muss die Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt werden.
• Dabei sind die Gesamtnutzungsdauern nach Anlage 1 der ImmoWertV verbindlich zu berücksichtigen.
• Das Gutachten muss sich an den Maßgaben der ImmoWertV orientieren und darf nicht mehr auf bloßen Schätzungen oder pauschalen Erfahrungswerten beruhen.

2. Pflicht zur Vor-Ort-Besichtigung

• Das Gutachten darf nicht “vom Schreibtisch aus” erstellt werden.
• Ein öffentlich bestellter Sachverständiger muss das Gebäude persönlich vor Ort besichtigen, um die technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Gegebenheiten einzubeziehen.

3. Eingeschränkter Gutachterkreis

• Akzeptiert werden künftig nur noch Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (nach §§ 36, 36a GewO).
• Begründung: Diese Sachverständigen verfügen über eine nachgewiesene besondere Sachkunde, unterliegen strengen Qualitätsstandards und sind zur Objektivität verpflichtet.
• Gutachten anderer Personen (z. B. freie Gutachter, Ingenieure, Architekten) sollen nicht mehr ohne Weiteres anerkannt werden.

4. Einheitliche Verwendung in allen Verfahren

• Wenn ein Restnutzungsgutachten vorliegt, muss die dort ermittelte Restnutzungsdauer auch bei der Kaufpreisaufteilung (Gebäude vs. Grund und Boden) und bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden.
• Dadurch sollen widersprüchliche Ansätze verhindert werden.

Auswirkungen für Vermieter und Investoren

Für Immobilienbesitzer haben die geplanten Änderungen spürbare Folgen:

• Weniger Spielraum für Steuergestaltung: Kreative Restnutzungsgutachten verlieren an Bedeutung.
• Höhere Gutachterkosten: Öffentlich bestellte Gutachter sind rar und oft teurer. Zudem müssen sie zwingend eine Vor-Ort-Besichtigung durchführen.
• Mehr Rechtssicherheit: Wer ein anerkanntes Gutachten vorlegt, kann sich sicher sein, dass es bundesweit steuerlich akzeptiert wird – ohne zusätzliche Nachweise.
• Stärkere Standardisierung: Die Finanzverwaltung will einheitliche Maßstäbe und weniger Einzelfalldiskussionen.

Fazit: Jetzt handeln!

Für Vermieter und Investoren bedeutet das:

• Bestehende Planungen überprüfen – wer noch mit flexiblen Restnutzungsgutachten kalkuliert, sollte diese zeitnah beauftragen.
• Langfristig konservativer kalkulieren – künftig wird es schwieriger, über Gutachten die AfA zu beschleunigen.
• Steuerliche Effekte simulieren – mit Tools wie ImmoGeek lassen sich Szenarien mit und ohne Restnutzungsgutachten vergleichen, um die Rendite realistisch einzuschätzen.

Die geplanten Änderungen zeigen deutlich: Der Gesetzgeber setzt auf mehr Qualität und Einheitlichkeit bei Restnutzungsgutachten. Wer davon profitieren möchte, sollte rechtzeitig planen und sich auf die neuen Anforderungen einstellen.