Ertragswertverfahren: So wird der Wert von Renditeobjekten ermittelt
Das Ertragswertverfahren ist ein bewährtes Bewertungsverfahren, das insbesondere für Renditeobjekte wie Miet- und Gewerbeimmobilien angewendet wird. Es bewertet Immobilien basierend auf den Erträgen, die sie erwirtschaften, und ist somit ideal für Investoren, die den wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie im Blick haben. In diesem Blogpost erfahren Sie, wie das Ertragswertverfahren funktioniert, wann es eingesetzt wird und welche Vorteile es bietet.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist ein Bewertungsverfahren, bei dem der Wert einer Immobilie auf Basis der zukünftigen Erträge, die sie generiert, ermittelt wird. Diese Methode ist besonders bei Immobilien beliebt, die regelmäßig Mieteinnahmen erzielen, wie z. B. Mietshäuser oder Gewerbeimmobilien. Ziel des Verfahrens ist es, den Wert der Immobilie aus den jährlichen Nettoerträgen abzuleiten und so den Marktwert zu bestimmen.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Immobilien eingesetzt, deren Wert sich primär aus den Einnahmen ergibt, die sie generieren. Dies trifft insbesondere auf Mietimmobilien, Gewerbeimmobilien sowie auf Bürogebäude zu. Auch bei der Bewertung von Immobilien, die zur Vermietung oder Verpachtung genutzt werden, kommt das Ertragswertverfahren häufig zur Anwendung.
Für private Wohnimmobilien, die zur Eigennutzung gedacht sind, wird dieses Verfahren in der Regel nicht angewendet, da der Wert solcher Immobilien eher durch Marktvergleiche oder den Sachwert bestimmt wird.
Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren basiert auf einer Berechnung der Nettoerträge, die eine Immobilie über ihre Nutzungsdauer hinweg erzielen kann. Hierbei wird der Rohertrag (z. B. Mieteinnahmen) um die Bewirtschaftungskosten (wie Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand) reduziert. Das Ergebnis ist der Nettoertrag.
Um den Ertragswert zu ermitteln, wird der jährliche Nettoertrag mit einem Kapitalisierungszinssatz multipliziert. Dieser Zinssatz orientiert sich an den aktuellen Marktgegebenheiten und spiegelt die Renditeerwartung wider, die mit der Immobilie verbunden ist. Die Formel zur Berechnung des Ertragswerts lautet:
- Ertragswert = Nettoertrag / Kapitalisierungszinssatz
Darüber hinaus wird auch der Bodenwert der Immobilie in die Berechnung einbezogen. Dieser wird in der Regel separat ermittelt und dem Ertragswert des Gebäudes hinzugerechnet, um den Gesamtwert der Immobilie zu bestimmen.
Vorteile und Nachteile
Das Ertragswertverfahren bietet verschiedene Vorteile, aber auch einige Nachteile, die es zu beachten gilt:
- Vorteile: Das Verfahren spiegelt den tatsächlichen Nutzen wider, den eine Immobilie durch ihre Mieteinnahmen oder Pachteinnahmen erwirtschaftet. Es ist ideal für Investoren, die den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie anhand ihrer Rendite bestimmen möchten.
- Nachteile: Ein Nachteil besteht darin, dass zukünftige Erträge schwer vorherzusagen sind. Änderungen am Mietmarkt oder wirtschaftliche Schwankungen können die prognostizierten Einnahmen beeinflussen, was zu Abweichungen vom errechneten Wert führen kann. Außerdem ist die Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes nicht immer einfach und kann den Ertragswert erheblich beeinflussen.